جزئیات نظر ۳ اقتصاددان درباره دلایل التهابات اخیر بازار مسکن 

بازار مسکن طبق آمارهای منتشر شده، طی ۲ ماه اخیر بالای ۱۵ درصد رشد قیمت داشته است اما سایر بازارهای موازی، شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.
به شرح صفحه اقتصاد، طبق آمار چشم به راه شده توسط بانک مرکزی در تیرماه سال 1401، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از راه بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 41 میلیون و 700 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ردیف افزایش 5.8 و 38.8 درصدی علامت می‌دهد.

این در حالیست که طبق آمار مرکز آمار ایران در تیرماه سال 1401 متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق 22گانه شهر تهران به 44 میلیون و 840 هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت 84 میلیون و 522 هزار تومان بیشترین و منطقه 17 با متوسط قیمت 22 میلیون و 890 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند. البته واجب به ذکر است که میانگین حسابی تیرماه 1401 طبق آمار مرکز آمار ایران 42 میلیون و 879 هزار تومان است.

همانطور که از آمارهای منتشر شده مشخص است، بازار مسکن در یکی دوماه قبل رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. این داستان در حالی اتفاق افتاده است که سایر بازارهای موازی، در روزهایی که ظاهرا دولت سیزدهم سیاست‌های انقباضی در دستور کار قرار داده است، شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.

در خصوص رشد شگفت آور بازار مسکن در ماه‌های اخیر با 3 کارشناس اقتصاد کلان گفت‌وگو کردیم و نظرات اون‌ها را در خصوص این رشد کم سابقه جویا شدیم.

قیمت خانه در کالیفرنیا و لندن برابر قیمت خانه در مناطق شمالی برخی شهرهای ایران است!

احسان سلطانی پژوهشگر و کارشناس اقتصادی در خصوص رشد بازار مسکن در سال جدید با نشانه به اینکه بازار مسکن به جولانگاه دلالان و سفته بازان تبدیل شده است، گفت: مشخصا در دولت قبل قانون نانوشته‌ای شکل گرفت تحت عنوان رابطه بازار مسکن و نرخ ارز که تا قبل از اون هیچ‌گاه به این شکل مطرح نبود. جذاب اینجاست که سفته‌بازان و دلالان آنقدر بر طبل رابطه بین قیمت مسکن و نرخ دلار کوبیدند که این داستان در افکار عمومی هم جای خود را به خوبی دوباره کرد، بطوری که امروزه شاهد این هستیم که تقریبا اکثریت مردم می‌گویند قیمت یک متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران تقریبا معادل 1200 دلار است.

وی افزود: «هنگامی شما کشورهای دیگر که تقریبا شرایط مشابهی با سرزمین ما دارند را بررسی می‌کنید، ابدا شاهد همچین موضوعی نیستید، مثلا در همین سرزمین ترکیه، که طبق آمارهای اقتصادی این روزها، به دلایل مختلفی از جمله جنگ اوکراین و روسیه، هزینه‌های کالا و انرژی رشد چشمگیری کرده است و طبیعتا تورم بالایی را تجربه می‌کند و ارزش پول مردمی اون‌ها که لیر است، روز به روز کاهش چشمگیری پیدا می‌کند، آیا قیمت مسکن خود را با نرخ دلار تنظیم می‌کند؟ قطعا این طور نیست و قیمت مسکن در آنجا روز به روز بالا نمی‌رود و شاید کاهش هم پیدا کرده است.

به نام مثال امروز شهر استانبول در سرزمین ترکیه که جزو شهرهای پرجمعیت و سرشناس این سرزمین است و از لحاظ آب و هوا و زیر ساخت‌ها، جزو شهرهای مناسب این سرزمین بحساب می‌آید، یک خانه 70-80 را متری را می‌توانید با ماهی حدود 6-7 میلیون تومان بدون پول نزد اجاره کنید، این در حالیست که با این پول فکر نمی‌کنم در حوالی میدان انقلاب و فاطمی که محل‌های بالانشین شهر هم به حساب نمی‌آیند، بتوانید خانه‌ای اجاره کنید!

یک مثال جذاب‌تر این است که یک خانه سنتی در منطقه یونانی‌های شهر استانبول، که مثلا مشرف به دریا هم باشد، از یک خانه سنتی در شهر یزد فراوان کم ارزش‌تر است. مطلب جذاب‌تر اینکه همین الان در برخی شهر های ایران (حتی بدون در نظر گرفتن شهر تهران) خانه‌هایی وجود دارد که شما با فروش اون ها در شهرهایی همانند کالیفرنیا و لندن که جزو شهرهای گران دنیا به حساب می‌آیند، می‌توانید به راحتی خانه بخرید.»

سلطانی ادامه داد: « توجه داشته باشید که من هنگامی یزد را مثال می‌زنم به این خاطر است که بگویم این رشدهای بی‌حساب و کتاب فقط معطوف به تهران نیست و در دیگر شهرها و شهرستان هم، این داستان راستگو است، اما تهران به دلایلی از جمله پایتخت بودن زیادتر در چشم است.

اساسا به اعتقاد من، بازار مسکن بازار چند پوسته ای است که سفته بازان و دلالان، بازار مسکن ما را احاطه کرده‌اند، این افزایش قیمتی که ما نه در این ماه‌ها بلکه در سال‌های قبل تجربه کردیم، قطعا طبیعی نبوده است و باید بپذیریم که بازار مسکن جولانگاه ابرسفته بازان و دلالان شده است.

نکته دیگر که باید در اینجا به اون نشانه کنم، دیگر مقصران اصلی رشد شگفت آور و نا آشنا بازار مسکن در سرزمین ما هستند. دیگر مقصر این رشدها، بی‌شک بانک‌ها و موسسات مالی خصوصی هستند، واجب به ذکر است که برخی از این بانک‌ها بدهکارهای جدی هستند و بدهی‌های سنگینی را دارند، هنگامی قیمت مسکن رشد می‌کند طبیعی است که قیمت املاک و مستغلات این بانک‌ها افزایش پیدا می‌کند و طبیعتا در ترازنامه‌های این بانک‌ها بدهی کاهش پیدا می‌کند.»

وی گفت: «متاسفانه ادبیات و طرز فکری تحت عنوان «طبقه نوسان‌گیر» در دولت قبل پدید آمد که مشکلات زیادی را برای اقتصاد ما صحیح کرده است و همچنان نیز صحیح می‌کند. حتی دولت سیزدهم هم با این طبقه در چالش جدی است. تا قبل از دولت یازدهم و در دولت های قبلی ما ابدا شاهد چنین چیز تازه‌ای به این شدت و حدت نبودیم، عده‌ای جای کار کردن و اشتغال داشتن به زبر دست و کسب سود از این محل، هر روز دنبال چک کردن قیمت ها در بازارهای مختلف هستند تا نوسان‌گیری کنند، یک روز در بازار اندوخته، یک روز در بازار طلا، یک روز در بازار ارز و امروز هم در بازار مسکن به دنبال ماهی‌گیری از آب گل آلود هستند. البته فکر نکنید که هنگامی از طبقه نوسان‌گیر صحبت می‌کنیم عامه مردم را می‌گوییم، منظور عده‌ای هستند که اغلبا بواسطه نفوذ و روابطی که دارند، از رانت‌هایی برخوردار هستند و اصطلاحا افزاد ذینفوذی به حساب می‌آیند که برخی از اون‌ها افراد حقیقی و برخی دیگر افراد حقوقی هستند.

شاید برخی بگویند منظور از این ابر سفته بازان و دلالان چه کسانی هستند، مشخصا این افراد همان هایی هستند که این وضعیت را برای بازار اندوخته صحیح کردند، سوپرحبابی در بازار اندوخته در سال 98 به وجود آورند در حالیکه اون قیمت‌های بالا و شاخص کل 2 میلیون واحدی ابدا و ابدا مبتنی بر شرایط بنیادی شرکت‌های بورسی ما نبودند، به راحتی نوسان سنگینی از بازار اندوخته گرفتند و اکثریت مردم وابسته ضررهای سنگین شدند.»

عدم حمایت از بازار اندوخته، نقدینگی را به مسکن برد!

علی سعدوندی دیگر کارشناس اقتصادی در خصوص دلایل رشد بازار مسکن در ماههای اخیر، گفت: «سیاست‌های اقتصادی که ما در دولت جدید شاهد اون بودیم، بر خلاف گفته‌هایی که از دولتمردان شنیده می‌شود در جهت بهبود وضعیت اقتصادی موجود نیست. انتظاراتی که از دولت سیزدهم می‌رود با توجه به شرایط اقتصادی سرزمین انتظارات فراوان مخصوص‌تری بود.

هنگامی بودجه ما همچنان انبساطی است، هنگامی ما همچنان شاهد کسری بودجه، افزایش روزافزون نقدینگی، عدم کاهش نرخ رشد پایه پولی و از این دست مشکلات در اقتصاد سرزمین هستیم چه طور باید صبر کاهش قیمت یا حداقل کاهش در رشد قیمت‌ها را در بازاری همانند بازار مسکن داشته باشیم؟»

سعدی وندی افزود:‌ علاوه بر همه این موارد، هنگامی بازار ارز به طور دستوری کنترل می‌شود و تحت تاثیر عواملی خارج از سازوکار بازار قرار می‌گیرد، تصمیمات خلق‌الساعه و منسوخ در بازار طلا اجرایی می‌شود همانند تعطیل کردن معاملات فردایی بازار طلا و از همه این‌ها مهم‌تر هنگامی چنین اتفاقاتی در بازار اندوخته رقم می‌خورد که در نوبه خودش بی‌سابقه و منحصر بفرد است، بطوری که سهامداران عقل به کلی اعتمادشان را نسبت به این بازار از دست می‌دهند و روزانه شاهد خروج میلیاردها تومان از بازار اندوخته هستیم، مشخص است که این پول‌ها به بازار مسکن می‌گریزند و سبب افزایش تورم در بازار مسکن می‌شوند، اساسا اگر اتفاقی غیر از این روند چهره بدهد باید شک کرد.

وی افزود: به تمامی موارد بالا عدم نظارت بر بانک‌های خصوصی را هم اضافه کنید، البته به اعتقاد من نظارت درستی در خصوص بانک‌های دولتی هم وجود ندارد، همانطور که نظارت درستی در بورس و سایر سایر ارکان‌های اقتصادی وجود ندارد. اساسا با ادامه این روند، چشم‌انداز بازار مسکن متاسفانه همچنان صعودی است.

عرضه مسکن فراوان کمتر از تقاضای اون است!

مجید شاکری دیگر پژوهشگر اقتصادی در خصوص دلایل تورم کم سابقه تیرماه مسکن گفت: «هنگامی چشم‌انداز عرضه در بازار مسکن نامطلوب است و تحرک قابل توجهی در این خصوص چهره نمی‌دهد طبیعتا افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به حساب می‌آید.

شاید همین امر است که روند تغییرات قیمت بازار مسکن را کمی از تورم جدا کرده است، ما در شهری همانند تهران به طور طبیعی، یعنی بر پایه تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد اعم از ازدواج و طلاق و مابقی دلایل که محل گفت و گو ما نیست، حدودا به سالی 150 هزار واحد مسکونی به طور قطعی نیاز داریم در حالی که حداقل در 3 سال قبل ساخت‌وساز مسکن از 35 هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است.»

وی افزود: در چنین صورتی که عرضه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد طبیعی است که ما شاهد رشد قیمت در حوزه مسکن باشیم. ذکر این نکته هم در اینجا واجب است که اساسا نوع تعیین قیمت متوسط در بافت‌های اصلی در شهر تهران در تعیین‌کننده قیمت مسکن در سطح سرزمین هستند و در واقع نوعی پیشران قیمت مسکن در سرزمین به حساب می‌آیند. متاسفانه در 5 سال قبل فاصله جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در سرزمین بوجود آمده است که امروز شاهد اثرات این داستان هستیم.

شاکری در ادامه گفت: «یک سری تصمیمات در حوزه مسکن گرفته می‌شود یا در قبل گرفته شده است که شاید تصمیمات خوبی باشند اما قطعا این تصمیمات کافی نیستند. مثلا طرح‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی یا حد بستن برای رشد اجاره‌ها و از این دست کارها که شاید کارها خوبی به حساب بیایند اما به احتمال فراوان نمی‌توانند در مقابل رشد قیمت مسکن مقاومت کنند. این‌ها ابزارهایی در دست سیاستگذار هستند که شاید به نام مسکن‌های موقت عمل کنند و باید بدانیم که معالجه اصلی نیستند.

گفت و گو دیگر که مطرح می‌شود این است برخی می‌گویند، مسکن باید از حالت کالای اندوخته‌ای خارج شود که مشخصا این سخن فراوان دقیق نیست برای چی که در اون شکل موتور محرک سازندگان مسکن خاموش می‌شود و ساخت مسکن که نیاز اون فراوان زیاد در سرزمین حس می‌شود، دیگر توجیه اقتصادی ندارد و طبیعتا خود این داستان سبب افزایش مجدد قیمت مسکن می‌شود.

به نظر می رسد عرضه بافت شهری مسکونی مناسب بتواند منظور راهگشایی برای وضعیت فعلی مسکن باشد. نیاز به مسکن در درون شهرها فراوان است و طرح هایی که ساختن مسکن در دور و بر شهر ها را در برمی‌گیرد احتمالا فراوان نمی‌تواند سبب کنترل قیمت مسکن در درون شهرها شود. عرضه بافت مسکونی شهری در قطعه ساخت‌وساز خانه‌های کهنه‌تر به شکل تجمیعی و مجتمع‌سازی احتمالا یکی از راهکارهای مقابل سیاستگذار برای کنترل قیمت مسکن در شهرها است.»

منبع: تسنیم